“山西行”后观楼市：太原二手房挂牌激增新房却“越供越多” 大同房价已“拼”不过榆林 天天速读
近期，伴随着东方甄选山西之行的热度，山西多个城市的社会关注度一度居高。众多山西网友对太原、大同等城市能够成功“出圈”翘首期盼。
记者注意到，此前凭借烧烤异军突围的网红城市淄博，其楼市也迎来了最高热度，一跃成为三四线楼市活跃程度最高的城市。而房价“低压区”的山西能否也像淄博一样在楼市上“冲上一波”？
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能否成功出圈？
淄博的一飞冲天凭借的是烧烤这双翅膀，山西走红的内核是什么呢？“其实，太原和承德一样，夏天也非常适合避暑，应该多宣传宣传，吸引南方的人过来玩。”山西人张俊（化名）告诉记者，“去年暑假回山西的时候，带老公和小孩去太原游玩，感觉太原变化很大，好吃的很多，旅游也具有地方特色。”
公开消息显示，在东方甄选山西行中得到曝光的城市很多，包括太原、大同、忻州、朔州等多个城市，文旅资源涵盖太原古县城、云冈石窟、北岳恒山、悬空寺、应县木塔、雁门关、五台山、太原晋祠。一顿操作下来，看得众网友眼花缭乱，甚至有人表示有即刻奔赴山西走一遭的冲动。
记者注意到，此前凭借着烧烤火“出圈”的淄博，楼市热度甚至也被带动起来，成为三四线城市中楼市最火的城市。据58安居客监测数据显示，2023年5月，淄博新房找房热度环比上涨15.8%。山西太原、大同等地的楼市也会乘机“燥起来”吗？
对此，山西省房地产研究顾问专家、太原楼评主理人张明在接受《华夏时报》记者采访时表示，东方甄选的山西行，曝光宣传了山西的历史文化遗产和风光之美，但山西省各地市发展存在不足，而且存在发展模式同质化严重的问题，山西各地市迅速“出圈”的支撑性并不充足。
对老家山西的发展，张俊也认识到，只有综合服务质量上去了，游客才能被吸引进来。但是山西各个城市目前的服务质量并不很高，例如，在太原找地方停车，会突然蹦出“大妈”来收取停车费，在太原较难找到免费的停车场地。
“山西各城市人口结构偏稳定，营商环境和市场消费对于热度的承接仍有一定短板，后续很难形成对产业和人口的吸附，对楼市的影响微乎其微，无法企及淄博楼市的热度。” 张明补充表示。
从第七次全国人口普查数据来看，中部六省会中，山西太原的常住人口最少仅为530.41万人，人口规模与非省会城市湖北襄阳、湖南岳阳的人口规模相近。同时，太原等城市的人口增速也较为缓慢，据太原统计局数据，截至2022年末，太原常住人口仅为543.5万人，相比第七次人口普查人口增长仅为10多万人。
在人口基数和增量都不大的情况下，记者注意到，山西多城的城镇化水平已经十分之高，持续城镇化的空间已经较小。第七次全国人口普查数据显示，太原的城镇化水平已经达到89.1%，在中部六省会中最高，大同城镇化水平为72.7%，在中部六省地级市中居首位。
而截至目前，山西太原等地的房价和成交量并没有出现被提振的迹象，维持着较为低迷的状态。据统计局70城房价指数数据来看，2023年4月，太原新房价格环比上涨0.3%，同比下降0.3%；二手房价格环比下降0.4%，同比下降1.9%。据安居客房产研究院监测，2023年5月太原新房均价环比下降0.19%，二手房环比下降0.12%。
同时，值得注意的是，山西多城的房价，在中部六省中也是最低的。据安居客监测数据，截至6月1日，太原二手房挂牌价为9608元/平米，而另外5个省会的武汉、郑州、合肥、长沙、南昌的二手房均价均超过1万元/平米。
未来走势如何？
“山西人比较容易满足，当年从山西来北京打工的10个同学，现在就剩下3个了，其他人都回到山西老家了”。同样打算回太原购房的山西人韩盛（化名）告诉《华夏时报》记者，最近看了好多太原的二手房，感觉好多卖家都不缺钱，房子只是挂着，卖就卖出去，卖不出去也不着急。有个业主在我看房子的时候，一直玩手机，对于卖房并不是很上心；另外一个房子，租给别人当员工宿舍了，卖不出去，就继续出租就行了。
对此，有购房者猜测，目前楼市处于集体观望、博弈阶段，着急买卖的都已经在近几个月出手了。相比其他城市，太原在楼市上的反应总是慢半拍，二手房上的压力后续会慢慢蔓延开。
而记者注意到，太原等城市的挂牌房源也存在一些降价压力。据贝壳网上的房源信息，截至6月1日，太原共计约540套二手房在近14天内降价幅度超过售价的1%，例如保利海德140平米多的三房，就在近两周降价2次，总价下调共计9万元，晋阳街的恒大御府146平米的三房，最近两周总价下调15万元。
对于以后的房价走势，韩盛认为，山西的房价就算是再下降，也下降不了多少了，太原的整体均价仅为1万元/平米左右，就算降价顶多也只能再下降个2000元/平米。
张明认为，作为近几年处于大规模城改进程中的太原和大同楼市，其高库存压力仍是较重的，故而楼市仍然存在下行的趋势，刚需购房者成为主力，改善类群体需求释放减缓，同时，交付上存在的问题，也让部分客群偏向规避风险，成交上较为疲软。
事实上，太原楼市的库存压力还在持续加大。太原的二手房挂牌量一直在上升，已经突破一般状态下的3万套，据链家房源数据显示，截至6月2日，挂牌量已经达到32580套。而据安居客房产研究院监测数据，2023年5月太原新建商品住宅批准预售面积为47.94万平米，环比上涨53%，已经连续两个月环比涨幅超过50%。
对于高库存、交付等方面的问题，张明建议妥善解决项目停工问题，推进保交楼，强化预售资金监管，减弱新风险的发生；可以考虑购房补贴的发放，促进刚需释放；适度控制土地出让，优化已批售土地的释放节奏，加强高品质住宅产品的开发，鼓励居民换房，减轻库存压力。
绕不开的煤炭经济
“我一说自己是山西人，别人就第一联想到煤老板，几乎每个人都是这个反应。”张俊无奈地向记者表示描述着外省人对于山西人的印象，“我感觉有些悲哀”。
近年来，具有矿产资源背景的多个城市因为资源的逐渐枯竭而房价一跌再跌，其中鹤岗房子“白菜价”全国闻名，甚至连黑龙江省会哈尔滨近年来也出现了不少总价低于10万元的房源。太原是否也将面临着哈尔滨一样的尴尬，大同是否面临着鹤岗化的威胁？
基于煤炭和地理位置的原因，山西经常会被拿来和陕西作比较。记者留意到，山西和陕西两个省的总人口数相差并不大，但是西安的人口接近1300万人，是太原的两倍之多，同样作为省会人口虹吸能力相差甚远。张明指出，相比陕西西安，太原优势并不明显，缺少政策红利，历史文化传承较有所不足，教育发展、产业结构、人口规模、城市规划交通等方面都有待提升。
大同也曾是“煤都”，但是地位已经日渐被榆林、鄂尔多斯等城市取代。公开数据显示，榆林煤炭预测储量就高达2800亿吨，各种能源综合储量为大同的10倍之多。2000年，大同GDP已达到346亿元，而榆林GDP仅为79亿元；但是十几年后的2014年，榆林GDP达到2920亿元，大同GDP仅1001亿元，仅有榆林的三分之一。
房价上看，近三年虽然受到疫情影响，西安和榆林的二手房价格未跌反涨，安居客房源数据显示，近三年西安和榆林的二手房均价涨幅均在1500元/平米以上，而同期太原和大同的房价总体均为下跌状态。截至6月2日，榆林的二手房挂牌均价为11845元/平米，远超大同房价，甚至超过山西省会太原的房价。
不过，张明指出，大同是一个转型城市，承受了煤炭产业转型发展的阵痛，但是目前夏季的文旅和康养产业已经开始凸显优势，相比陕西榆林而言，产业结构已经没那么保守。
对于“煤老板”的印象，张明指出，煤炭经济是山西的重要产业，能源产业涉及山西近十分之一的家庭。不过，目前山西各地市的煤炭行业基本以央企、国企为主，民营企业的数量和规模已经很低，山西“煤老板”的时代早已过去。而过去的“煤老板”转向北上投资领域、影视传媒，大部分已经离开山西。
煤炭经济对太原和大同的楼市，存在一定的支撑作用，煤炭产业的相对收入在山西仍属于头部，但煤炭产业在实际经营中存在大量呆坏账，在前几年煤炭行业工资拖延的情况时有发生，煤炭产业对太原和大同楼市的影响已经较小。
目前，东方甄选在山西的行程已经结束，相关的热度也日渐消退，山西的知名度似乎还是没有完全打开。有外省的网友向记者表示，对于山西的印象除了“煤老板”就剩下“老陈醋”了，而对山西的省会，甚至还需要借助网络搜索才知道是太原。“出圈”任重而道远。
（文章来源：华夏时报）
